Άποψη: Τι αλλάζει στη Σαντορίνη μετά τον νέο χωροταξικό-πολεοδομικό νόμο

Του Νικολάου Ζαχαριά*

Όπως είναι γνωστό, πρόσφατα ψηφίσθηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για τον “Εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας” (Ν.4759/2020 – ΦΕΚ Α’ 245/9-12-2020).

Το νομοσχέδιο αυτό αποτέλεσε αντικείμενο σημαντικών παρατηρήσεων και κριτικής για πολλούς μήνες, αφού συνιστά μια σημαντική τομή στα χωροταξικά και πολεοδομικά πράγματα της χώρας, πολλά από τα οποία ευρίσκονταν σε διαρκή ακινησία επί σειρά ετών. Βέβαια, σε κάθε περίπτωση δεν έχουν λυθεί όλα τα σχετικά θέματα με τον νόμο αυτό. Εκκρεμούν πολλά ακόμη για να γίνουν ώστε να επέλθει πραγματικός εκσυγχρονισμός και κυρίως εξορθολογισμός της νομοθεσίας που καλύπτει τους δυο αυτούς τομείς της χωροταξίας και πολεοδομίας στη χώρα μας. Έγινε όμως ένα πρώτο σημαντικό βήμα στην κατεύθυνση αυτή και ας ελπίσουμε ότι θα ακολουθήσουν και πολλά ακόμη στην ίδια πάντα κατεύθυνση.

Ας δούμε όμως ο νέος νόμος πώς επηρεάζει τη Σαντορίνη, τι αλλάζει, τι αφορά άμεσα ή έμμεσα το νησί.

Κατ’ αρχάς αξιολογείται θετικά η έστω την τελευταία στιγμή απόσυρση πολλών διατάξεων που είχαν παρεισφρήσει στο αρχικό κείμενο της διαβούλευσης από παρέμβαση του Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, όπως είχαμε αναφερθεί αναλυτικά σε προηγούμενο άρθρο. Οι παραπάνω διατάξεις στόχευαν στη μεταφορά αρμοδιοτήτων από το ΥΠΕΝ στο ΥΠΠΟΑ, γεγονός το οποίο ειδικά για την Σαντορίνη θα δημιουργούσε τεράστιο πρόβλημα σε κάθε νέα αδειοδότηση για την ανέγερση κάθε κτηρίου ή την επέμβαση σε υφιστάμενο ή την τακτοποίηση αυθαιρεσιών επίσης σε υφιστάμενο κτίριο. Στην απόσυρση των διατάξεων αυτών συνέβαλαν αποφασιστικά οι παρεμβάσεις προς τα αρμόδια Υπουργεία αλλά και προς το γραφείο του ίδιου του πρωθυπουργού, τόσο του Δήμου, όσο και του συλλόγου των Μηχανικών του νησιού, του συλλόγου των Μηχανικών Κυκλάδων, καθώς και μεμονωμένων μελετητών και λοιπών φορέων.

Με την απόσυρση των διατάξεων αυτών σε γενικές γραμμές διατηρείται προς το παρόν το παλαιό καθεστώς στον έλεγχο των αδειών από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής.

Παραμένει βέβαια το πρόβλημα που προέκυψε με την παρέμβαση του ΥΠΠΟΑ για τον έλεγχο κάθε οικοδομικής άδειας απο την Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων και τεχνικών έργων του ΥΠΠΟΑ, γεγονός το οποίο μάλιστα έχει προκαλέσει τεράστια καθυστέρηση έκδοσης έως σήμερα τριακοσίων περίπου αδειών, ο έλεγχος των οποίων  εκκρεμεί στην Υπηρεσία αυτή από τις αρχές του τρέχοντος έτους. Αποτέλεσμα της αυθαίρετης, κατά την άποψή μας, παρέμβασης του ΥΠΠΟΑ είναι να παγώσουν σημαντικά έργα στο νησί, να χαθούν χρηματοδοτήσεις ευρωπαϊκών και εθνικών προγραμμάτων  και βέβαια ο κλάδος των Μηχανικών του νησιού να υποστεί σημαντικό πλήγμα.

Για το θέμα αυτό έχουν γίνει επίσης παρεμβάσεις από τον Δήμο και λοιπούς φορείς και αναμένεται σύντομα να αντιμετωπισθεί με νέα νομοθετική παρέμβαση. Σε κάθε περίπτωση, το ΥΠΠΟΑ οφείλει να προβεί σε οριοθέτηση με βάση τον Ν.3028/2002 των επικαλούμενων από το ίδιο γενικά και αόριστα ιστορικών τόπων του νησιού,   αφού βέβαια λάβει υπόψη τις μεταγενέστερες οριοθετήσεις των αρχαιολογικών χώρων που έχουν λάβει χώρα με τον ίδιο νόμο και σταματήσει να επικαλείται το διάταγμα του 1972.

Με τον νέο νόμο, δίνεται επίσης η δυνατότητα σύνταξης νέου ειδικού πολεοδομικού σχεδίου καθώς και τοπικού πολεοδομικού σχεδίου. Με το πρώτο καθορίζονται γενικές κατευθύνσεις και χωροθετήσεις ειδικών χρήσεων στο νησί και με το δεύτερο γίνεται  συνολική χωροταξική και πολεοδομική οργάνωση σε όλη την έκταση του νησιού.

Η εκκίνηση της διαδικασίας για το ειδικό πολεοδομικό σχέδιο έχει προγραμματιστεί να ξεκινήσει σύντομα από το ΥΠΕΝ, επειδή η Σαντορίνη μαζί με την Μύκονο έχει κριθεί αμέσου προτεραιότητας ως προς την επίλυση των πολεοδομικών και χωροταξικών προβλημάτων που αντιμετωπίζει. Η εκπόνηση του σχεδίου αυτού αναμένεται να  ολοκληρωθεί κατά το Υπουργείο σε έναν χρόνο και για τον λόγο αυτό τον περασμένο Αύγουστο δόθηκε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών για τουριστικές εγκαταστάσεις στις εκτός σχεδίου και οικισμού περιοχές του νησιού για έναν χρόνο. Η αναστολή αυτή μπορεί να παραταθεί για έναν ακόμη χρόνο. Σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης του ειδικού πολεοδομικού πλαισίου στα δυο χρόνια, δίνεται επίσης δυνατότητα νέας παράτασης για  ένα ακόμη χρόνο, χωρίς να υπάρχει όμως δυνατότητα νέας παράτασης αφού τα τρία χρόνια είναι ο μέγιστος χρόνος στον οποίο μπορεί να δοθεί αναστολή οικοδομικών αδειών για τη σύνταξη των πολεοδομικών σχεδίων. Κατά την προσωπική μας εκτίμηση, το ειδικό πολεοδομικό σχέδιο με βάση τη λειτουργία των κεντρικών Υπηρεσιών και την αντιμετώπιση των αντιδράσεων που θα προκαλέσει, θα ολοκληρωθεί σε διάστημα περίπου τριών χρόνων.

Βέβαια η Σαντορίνη καλύπτεται σήμερα πολεοδομικά και χωροταξικά με τις ζώνες οικιστικού ελέγχου (ΖΟΕ), οι οποίες ισχύουν από το 1990. Μάλιστα έγινε τροποποίηση των επιτρεπόμενων χρήσεων σε αυτές το 2012. Με τη σύνταξη τοπικού πολεοδομικού σχεδίου θα υπάρξει η δυνατότητα αλλαγής τόσο των ορίων των ζωνών αυτών, όσο και των επιτρεπομένων σε αυτές χρήσεων, των λοιπών στοιχείων της επιτρεπόμενης δόμησης, καθώς και οριοθέτηση μη οριοθετημένων οικισμών, επεκτάσεις υφισταμένων ορίων κτλ. Ένα σημαντικό πρόβλημα που θα πρέπει να λυθεί σε κάθε περίπτωση είναι το γεγονός ότι τα όρια της ζώνης Ι απολύτου προστασίας, επεκτείνονται εσφαλμένα και σε περιοχές που δεν έχουν τα χαρακτηριστικά προστασίας σύμφωνα με τα σχετικά  νομοθετήματα.

Οι διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, οι οποίες περιλαμβάνονται στον ίδιο νόμο, δεν έχουν γενικά εφαρμογή στην Σαντορίνη, δεδομένου ότι υπερισχύει και συνεχίζεται  να εφαρμόζεται το καθεστώς που καθορίζεται με τις ΖΟΕ. Καθορίζονται όμως επιτρεπτές  αποκλίσεις στα στοιχεία δόμησης έως 10% από τις αντίστοιχες προβλεπόμενες στις ΖΟΕ.

Στον νέο χρόνο θα είναι επίσης υποχρεωτική η σύνταξη και υποβολή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κάθε νέου κτηρίου που θα ανεγερθεί καθώς και για κάθε κτίριο που θα μεταβιβασθεί. Η ταυτότητα του κτηρίου συντάσσεται από εξουσιοδοτημένο και πιστοποιημένο από το ΤΕΕ Μηχανικό και περιλαμβάνει την καταγραφή των στοιχείων του κτηρίου (άδειες, σχέδια, πίνακες ποσοστών συνιδιοκτησίας, κτλ) με ενιαίο τρόπο για την δημιουργία σχετικού μητρώου.

Σημαντική αλλαγή επέρχεται και στα δεσμευμένα πέραν των 15 χρόνων για δημιουργία  κοινόχρηστων χώρων ακίνητα καθώς και στα ρυμοτομούμενα, στα οποία δεν έχουν συντελεστεί οι προβλεπόμενες απαλλοτριώσεις. Στα ακίνητα της κατηγορίας αυτής δίνεται η δυνατότητα αυτεπάγγελτης άρσης της δέσμευσης και της απόδοσής τους για εκμετάλλευση από τους ιδιοκτήτες. Ο Δήμος στις περιπτώσεις αυτές διατηρεί το δικαίωμα να αποζημιώσει σε τακτό χρονικό διάστημα τους ιδιοκτήτες, αν επιθυμεί να παραμείνει ο κοινόχρηστος χαρακτήρας των ακινήτων αυτών.

Σημαντική επίσης κρίνεται η δημιουργία νέας Κεντρικής Υπηρεσίας Δόμησης από το ΥΠΕΝ, στην οποία θα υπάρχει δυνατότητα απ’ ευθείας έκδοσης οικοδομικών αδειών σε σύντομο χρονικό διάστημα για αξία κτηρίων μεγαλύτερη των 500.000 ευρώ ή για κτήρια μεγαλύτερα των 3.000 τ.μ., καθώς και για άδειες των οποίων έχει καθυστερήσει η έκδοσή τους από την τοπική ΥΔΟΜ για χρόνο μεγαλύτερο των τριών μηνών από την υποβολή της αρχικής αίτησης.

Βελτιώνεται και η ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης των οικοδομικών αδειών, με την πρόβλεψη για έκδοση σε 10 ημέρες και μεταφορά πολλών σταδίων ευθύνης στον υπεύθυνο Μηχανικό-μελετητή.

Τέλος δίνεται παράταση ενός έτους για τη διόρθωση των εσφαλμένων εγγραφών του κτηματολογίου που λειτουργεί στις νότιες περιοχές του νησιού, η προθεσμία των οποίων έληγε στις 31/12/2020. Όπως δε είναι γνωστό, στα μέσα του επόμενου έτους θα ξεκινήσει και η διαδικασία κτηματογράφησης για το υπόλοιπο νησί.

Γενικά μπορούμε να πούμε ότι αρκετά πράγματα αλλάζουν στη Σαντορίνη με τον νόμο αυτό. Υπάρχουν όμως πολλά ακόμη τα οποία ευρίσκονται σε μια συνεχή τροχιά αλλαγών, με σκοπό τη βελτίωση των υποδομών του νησιού, τη διατήρηση του μοναδικού περιβαλλοντικού αποθέματος που διαθέτει, την άρση των στρεβλώσεων που διαχρονικά έχουν δημιουργηθεί στα πολεοδομικά πράγματα και παράλληλα τη δυνατότητα αξιοποίησης της ατομικής ιδιοκτησίας επ’ ωφελεία των κατοίκων του.

Για τον σκοπό αυτό απαιτείται συνεχής επαγρύπνηση, παρακολούθηση των εξελίξεων, άμεσες και στοχευμένες παρεμβάσεις στη βάση συνεργασίας όλων των φορέων του νησιού με τον Δήμο.

* Νικόλαος Χρ. Ζαχαριάς
Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός – Πολεοδόμος Μελετητής
Πρώην Τεχνικός Σύμβουλος του Δήμου Θήρας
Πρώην Γ.Γ. του Πανελληνίου Συλλόγου Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών (ΠΣΔΑΤΜ)
Πρόεδρος του Ευρωπαϊκού Συλλόγου των Ελευθέρων Επαγγελματιών Τοπογράφων Μηχανικών (ΕGOS)